AV İBRAHİM GÜLLÜ / KONUK YAZAR

Ev sahipleri kiracılardan verebilecekleri zararlar nedeniyle (kira, elektrik, su, maddi hasar vs) depozito adı altında para almaktadırlar.

Kiralık yer sıkıntısı nedeni ile kiracılar depozito ödeyerek kiracı olabilmekte. Uygulamada genellikle kiracılar bir aylık kira bedeli kadar depozito ödemektedirler. Depozito kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiralayanın hesabına yatmakta ya da en geç kira sözleşmesi imzalanırken ödenmekte.

Yüksek enflasyon karşısında depozito eriyip gitmektedir. Yani kiracı tahliye olurken çok düşük bir bedel alabilmektedir. Buradaki sorunun kaynağı ülkemizde yaşanan yüksek enflasyondur.

Depozito TBK 342 maddede düzenlenmiştir.  Kanunda;

“D. Kiracının güvence vermesi

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür” denilmiştir. Yani depozito kanunen tanımlanmıştır. Bazı şartlar düzenlenmiştir.

Ancak kanuni düzenleme uygulamadan çok kopuk olarak düzenlenmiştir. Şu anki uygulamaya çare olamamaktadır.  Yaklaşık 10 yıldır yürürlükte olan bu düzenlemeye istinaden bankada böyle biri hesap açıldığına bireysel kira sözleşmelerinde rastlanılmamaktadır. Ancak kurumsal kira sözleşmelerinde bu mümkündür.  

Örneğin kiracı 2021 yılında 900 TL olan kira bedeli ile birlikte bir kira bedeli karşılığı 900,00 TL (100 USD) depozit yatırdığını düşünelim.  2024 yılında taşınmazın kirası 5.000.TL olduğunda kiracının tahliye anının da alacağı depozit 900 TL olacaktır. Halbuki dolar bazında alacağı 3.200 TL dir.  Bir kira bedeli karşılığı ise 5.000 TL dir.

Bankaya mevduat faizi ile yatırılması halinde ise anapara + faiz 1600 TL civarında tutmaktadır. Yani kiracının vermiş olduğu depozito pul olmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2287 E. 2014/4118 K. Sayılı içtihadında;

“Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 01/01/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” denilmiştir. Ancak içtihat yeni TBK değil eski BK hükümlerine göre verilmiştir. Aynı içtihadın geçerli olmaya devam etmesinde bir sakınca yoktur. Nitekim alttaki karar bu yöndedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5500 E. 2021/10204 K. Sayılı içtihadında;

“Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine karar verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” denilmiştir. İçtihattan açıkça anlaşılacağı üzere aynen ödenecek diye hüküm olması halinde güncelleme talep edilemeyecektir. Ancak hüküm yok ise güncelleme talep edilebilecektir.

Ayrıca kanun koyucu paranın kiralayana verilmesini değil kiracının depozitoyu bankaya yatırmasını öngörmüştür. Bu uygulaması imkansızdır. Nitekim uygulanmamaktadır. Bütün nakit depozitolar kiralayana ödenmektedir. Bunda daha önceki uygulamalar ile örf ve adetin bu yönde olması nedeni iledir. Yani kiracının depozitoyu bankaya yatırdığına tanık olan var mı acaba?

Sorunun çözümü nedir?

Sorunun temel nedeni yüksek enflasyondur. Enflasyon olmadığı zaman kira artış sorunun olmayacağı gibi depozitonun erimesi sorunu da olmayacaktır. Temel sorun yüksek enflasyon olduğundan çözüm de enflasyonun düşürülmesidir.  

Diğer bir çözüm ise depozitonun nakit yerine teminat senedi ile ödenmesidir. Ancak burada verilen senedin kira sözleşmesinin teminatı olduğu kira sözleşmesine ve senedin üzerine açıkça yazılması gerekir. Aksi takdirde kiralayan senedi hemen icraya koyarak tahsil edebilir. Bu nedenle bunu yaparken hukuki destek alınmalıdır.

Veya Altın veya USD gibi enflasyon karşısında değer yitirmeyen para cinsi ile verilmesi kiracı açısından daha karlıdır. Ancak burada da Türk parasının değerinin korunması için yapılan çalışmalar boşa gitmektedir.  

Ya da sözleşmeye depozitin güncel değerinin nasıl tespit edilip ödeneceğine ilişkin ayrıntılı madde yazılması gerekir. Ancak bunu birçok kiralayan kabul etmeyecektir.

Bu durumda yapılacak en mantıklı yok depozitonun senetle ödenmesidir. Ya da altın gibi değer kaybetmeyen bir değer ile belirlemedir.  

Depozito bedelinin güncellenerek iadesi için dava açılması masraflı bir durum olup alınacak paradan daha çok masraf gerektirebilir. Bu nedenle hukuki olarak çözüm üretilmesi yani kanun koyucunun halen mevzuatımızda uygulanması mümkün olmayan hükümler yerine güncel depozitonun iadesini öngören, kiracıyı mağdur etmeyen düzenlemeler yapması şarttır.